假设开发法是土地估价中常用的估价方法，林芝地形测量也是在实践中比较容易操作的估价方法，因此广泛应用于待开发土地价格的评估中。既需要土地评估机构在做具体项目宗地的估价时熟练掌握评估方法，也需要土地主管部门公布的相关估价参数科学、完善1假设开发法概述假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。假设开发法的基本公式为：待出让宗地的价格=待开发房地产的预期开发价值-建安成本-销售税费-管理费用-投资利息-开发利润-投资者应负担的税费2假设开发法各参数的确定2．1待开发房地产的预期开发价值待开发房地产的预期开发价值是指开发完成时的房地产价格，通常用市场比较法来确定。一般情况下，所选择的作为交易案例的房地产应为2年内成交的不动产，.长不超过3年，并且应与待估房地产用途、交易类型相同，且为正常交易。烟台市在确定待开发房地产预期开发价值时规定：商品房的售价要选择相邻或同级别土地不少于3个样点经修正确定。除此外，还对待开发房地产的地下车库(位)以及中小学校舍、社区管理用房等公共设施用房的建设和销售作了具体规定。2．2建安成本建安成本包括开发成本、前期费用、其他费用等。目前，烟台市进行评估时所依据的上述费用是根据相关部门文件的标准执行的，具体见表1。2．3管理费用及销售税费开发管理费和销售税费通常是按照待开发房地产的预期开发价值的一定比例来确定。烟台市的相关规定为：开发管理费，按销售收入的1．5％计算；营业税、教育费附加、城市维护建设税按销售额的5．5％计算。2．4投资利息在考虑投资利息时，主要是运用静态计算的方式。在房地产开发的整个周期中，地价款、开发成本、管理费用、营销费用等在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的。地价款是开发单位在竞得宗地的国有建设用地使用权时即要支付，计算地价款的利息时以全部预付地价款按整个开发建设周期计算。开发费、管理费及营销费等是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，这部分成本在计算利息时假设为在建设期内均匀投入。烟台市在具体计算利息时依据待建房地产的开发周期，一般宗地建筑面积10万m2及以下按2年、10万rn2以上按3年计算。按照银行公布的同期贷款利率计算利息。2．5开发利润开发单位的开发利润一般以不动产的预期开发价值或预付投资成本的一定比例计算。烟台市在进行土地评估时以预付投资成本的一定比例计算，一般以开发单位利润在预付成本的10％、15％和20％时分别计算土地价格。2．6投资者应负担的税费该部分费用主要指契税，一般以土地出让金的3％计算。 3影响假设开发法在土地评估结果准确性的因素及改进方向3．1待开发不动产是否为.佳利用方式所谓土地开发利用方式主要包括用途、容积率、建筑密度、建筑规模、建筑高度、建筑式等。在运用假设开发法评估土地价格时，需要按照估价的合法原则和.高.佳使用原则确定宗地的.佳开发利用方式。在实践中，确定土地开发利用方式时首先由规划部门出具宗地的规划设计条件，在该条件中包含了宗地开发利用的各种要求。然后由项目单位依据宗地的规划设计条件设计宗地规划方案报规划部门审批，中介机构依据规划设计条件的内容进行地价评估。这样宗地利用是否是.佳开发利用方式就存在一定的局限性。为避免宗地开发未达到.佳利用方式，可由规划、住建和国土等部门联合确定规戈U设计条件，充分发挥各部门的职能，以达到.佳开发利用土地。3．2待开发房地产价值预测是否合理在确定待开发房地产的预期价格时，需选择相邻或同级别土地多个样点作为参考。实践操作中，会出现缺少土地样点以及相邻或同级别土地样点小区的品质、容积率差异等情况；同时，样点二手房的价格受使用年限、装修程度影响较大，对..计算比准价格造成了干扰。国土部门可规范中介评估机构的评估过程，要求其出具的报告中明确所选取的比较案例与待估房地产是否具有可比性，加大样点的数量，并将确定待开发房地产的预期价格的过程详细列入评估报告中。3．3建安成本规定是否符合实际建安成本中的开发成本的多少取决于材料、机器设备和人工3个方面，投入材料的质量、机器设备的使用和人工费的高低直接影响了建安成本的高低。小区配套包括内部环境改造、绿化、区内公用设施、智能化系统以及除基本市政配套外的相关辅助建设等。小区配套费的高低应取决于待开发小区的规划设计与品质要求。单一的规定各类建筑的建安成本和小区配套费，无法准确反映市场价格变化情况以及开发商的实际投入。林芝地形测量时应搜集近几年不同开发项目建筑承包商在土建、安装等工程项目上的中标价，以期能够更合理的确定开发成本。同时，应该根据待开发项目的规划设计方案确定小区配套费标准，将项目的开发品质以及开发商的投入考虑在内。

林芝地形测量有以下4种方法： 营口工程测量1、原位试验法（in-situ testing method）：是一种通过现场直接试验确定承载力的方法。包括（静）载荷试验、静力触探试验、标准贯入试验、旁压试验等，其中以载荷试验法为最可靠的基本的原位测试法。 2、理论公式法（theoretical equation method）：是根据土的抗剪强度指标计算的理论公式确定承载力的方法。3、规范表格法（code table method）：是根据室内试验指标、现场测试指标或野外鉴别指标，通过查规范所列表格得到承载力的方法。规范不同（包括不同部门、不同行业、不同地区的规范），其承载力不会完全相同，应用时需注意各自的使用条件。4、当地经验法（local empirical method）：是一种基于地区的使用经验，进行类比判断确定承载力的方法，它是一种宏观辅助方法。林芝地形测量包括：航测无人机，三维激光雷达，工程高密度电法仪、24道工程地震仪，车载静力触探仪，工程车载钻机，等多达20种不同方法，不同种类勘探仪器。我们深刻理解：在工程勘探行业，您的企业正经历着信息不对称、监管难、勘察质量性价比低等诸多痛点……卓晟专注于岩土工程行业全过程咨询、研发与服务，针对行业存在的技术与管理痛点：以“互联网+勘察”为理念，外业成果实时分享业主，有效解决监管难的问题；以电法、地震、静探、钻探多方有效提高勘察成果性价比。

林芝地形测量在国外称为“深开挖工程”（DeepExcavation），这比称之为“基坑”更合适。因为为了设置建筑物的地下室需开挖深基坑，这只是基坑开挖的一种类型。深开挖还包括为了埋设各种地下设施而必须进行的深层开挖。深基坑工程问题在我国随着城市建设的迅猛发展而出现，并且曾造成人们困惑的一个技术热点和难点。基坑工程包括排桩、地下连续墙、水泥土墙、土钉墙、逆作土墙等。不同的工程特性、地质条件及水文条件，不同的建筑物结构应采用不同的施工方式。林芝地形测量合理的施工可以起到事半功倍的效果。我公司定当利用自己的精湛技术及丰富的经验，为客户提供服务。甘肃卓晟地质勘察有限公司（gansu zhusheng Geological survey Co.,Ltd）成立于2015年，是一家致力于地质勘测、地球物理勘探服务、技术研发及售后支持为一体的科技企业。服务领域涵盖工程测量测绘、工程勘察、地质灾害调查评估、建筑基坑边坡的设计治理、地下不良地质体的地球物理勘探等技术领域，涉及有地质、地震、测绘、水利水电、铁路、公路、桥梁、等行业。现有工程勘察、测绘、岩土设计多项资质，拥有5个项目组，共计各类地质、物探专业人员30余人。 勘探设备包括：航测无人机，三维激光雷达，工程高密度电法仪、24道工程地震仪，车载静力触探仪，工程车载钻机，等多达20种不同方法，不同种类勘探仪器。我们深刻理解：在工程勘探行业，您的企业正经历着信息不对称、监管难、勘察质量性价比低等诸多痛点……卓晟专注于岩土工程行业全过程咨询、研发与服务，针对行业存在的技术与管理痛点：以“互联网+勘察”为理念，外业成果实时分享业主，有效解决监管难的问题；以电法、地震、静探、钻探多方有效提高勘察成果性价比。

林芝地形测量与水文地质的条件与分析一、水工建筑物的工程地质条件工程地质条件，可理解为与工程建筑物有关的各种地质因素的综合。内容主要包括：土石类型及其性质、地质结构、地形地貌条件、水文地质条件、自然(物理)地质现象和天然建筑材料6个方面。　(一)土石类型及其性质土和岩石(简称岩土)是水工建筑物的地基、建筑材料或建筑介质(如地下建筑物的围岩)。它们的类型和性质对建筑物的稳定性、安全性、技术上的可能性、经济上的合理性都有着极为重要的作用。如坝基，基本分为两大类：岩基(硬基)和土基(软基)。在岩基上，往往可以修建高坝、混凝土坝，枢纽多采用集中布置方案;而在土基上，则往往只能修建低坝(或闸)、土石坝，枢纽多采用较分散的布置方案。此外，在岩基和土基中，都存在不同类型和规模的软弱岩层或土层，在工程建筑中都必须进行专门的研究和处理，才能保证建筑物的稳定和安全。(二)地质结构地质结构包括地质构造(褶皱及断裂构造)和岩(土)体结构。地质构造按构造形态可分为倾斜构造、褶皱构造和断裂构造三种类型。土体结构是指未固结成岩的第四纪土层的结构，包括各种成因类型土层的成层特征、岩相变化和空间分布规律。岩体和岩石是不同的概念。通常把一定范围内与工程建筑有关的自然地质体称为岩体。结构面与结构体的组合称为岩体结构，岩体结构特征实际上就是结构面和结构体的性状及组合特征的反映，它决定着岩体的物理力学性质和稳定性。地形，一般指地表形态、高程、地势高低、山脉水系、自然景物、森林植被，以及建筑物分布等，常以地形图予以综合反映。地貌，主要指地表形态的成因、类型，以及发育程度等。河谷地带的地形地貌条件往往对水工建筑物选址、坝型选择、枢纽布置、施工方案等都有直接影响。(三)水文地质条件水文地质条件一般包括以下内容：1.地下水类型。2.含水层与隔水层的埋藏深度、厚度、组合关系、空间分布规律及特征。3.岩(土)层的水理性质，包括容水性、给水性、透水性等。4.地下水的运动特征，包括流向、流速、流量等。5.地下水的动态特征，包括水位、水温、水质随时间的变化规律。6.地下水的水质，包括水的物理性质、化学性质、水质评价标准等。水文地质条件的好坏直接关系到水库是否漏水，坝基是否稳定，地下水资源评价是否可靠等一系列工程建设问题。(四)自然(物理)地质现象岩石的风化、冲沟、滑坡、崩漏、泥石流、喀斯特等自然地质现象的存在及其发育程度会直接影响到建筑物的安全和人民生命财产的安危。林芝地形测量在水利水电工程建设中，在大坝区附近及水库区内的自然地质现象，要求在工程地质勘察时进行充分的调查与研究，对影响大坝或水库安全的应采取有效措施，进行处理或整治。

林芝地形测量埋荷载箱的方法是否可靠?自平衡法试桩试验中，荷载箱的埋设位置是自平衡法试桩测试成功的重要因素之一。至于桩基检测埋荷载箱的方法是否可靠，主要在于能否找到桩的平衡点。地基检测如何确定自平衡法荷载箱的平衡点，要首先了解自平衡法的工作原理;何为自平衡法？自平衡法试桩是近似于竖向抗压( 拔) 桩实际工作条件的一种试验方法，其可确定单桩竖向抗压极限承载力、桩周土层极限侧摩阻力和桩端土极限端阻力。林芝地形测量 其原理是:把一种特制的加载装置—荷载箱，预先置于桩身指定位置，即桩的平衡点，并将荷载箱的高压油管和位移丝引至地面。高压油泵在地面向荷载箱充油加载，荷载箱将力传递到桩身，依靠其上部桩侧极限摩阻力和自重与下部桩侧极限摩阻力和极限桩端阻力相平衡来维持加载，从而获得桩的承载力。而通过地勘及设计的要求，由此计算得来的荷载箱埋设的位置即为平衡点。目前自平衡法荷载箱检测桩基极限荷载已越来越成熟，并且在市场上已应用多年，而市场反映对于桩基检测预埋荷载箱的方法十分可靠。